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Grunderwerbsteuer – Lohnt sich die Schenkung jetzt?

 

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Die bereits von vielen als fix erwartete Erbschaftssteuer ist wieder abgesagt worden, stattdessen sind eine Erhöhung der KESt auf Dividenden von 25 auf 27,5% und eine Reform der Grunderwerbsteuer geplant:

 

Bei innerfamiliären Erwerbsvorgängen soll die Bemessungsgrundlage vom günstigen Einheitswertsystem auf den Verkehrswert (=Marktpreis) der Immobilie umgestellt werden. Soweit so schlecht. Da aber auch die Änderung des Steuersatzes geplant ist, kann nicht pauschal gesagt werden, ob die Grunderwerbsteuer im Einzelfall steigt oder sinkt.

  Alte Regelung Geplante Neuregelung (Inkrafttreten 2016?)
Innerfamiliär 2,0% vom 3-fachen Einheitswert, 0,5% für 0-250.000 Euro

2,0% für 250.001-400.000 Euro

3,5% für über 400.000 Euro,

berechnet vom Verkehrswert

außerfamiliär 3,5% von der Gegenleistung oder vom gemeinen Wert  

bisherige Regelung bleibt.

 

Damit kann es bei Immobilien, bei denen der Verkehrswert nicht mehr als das 12-fache der Einheitswerte beträgt, sogar günstiger werden. Vorausgesetzt, der Verkehrswert ist im niedrigeren Bereich – Richtwert für die Grenze: 250.000 Euro (bei 5-fachem EHW sogar bis 400.000 Euro Verkehrswert)

Familiäre Weitergabe

bei Vorziehen in 2015

  Verkehrswert = 5x Einheitswert Verkehrswert = 12x Einheitswert Verkehrswert = 15x Einheitswert
Verkehrswert Ersparnis Ersparnis Ersparnis

0

0

 

0

100.000

700

0

-100

200.000

1.400

0

-200

300.000

1.350

-750

-1.050

400.000

550

-2.250

-2.650

500.000

-1.750

-5.250

-5.750

600.000

-4.050

-8.250

-8.850

700.000

-6.350

-11.250

-11.950

800.000

-8.650

-14.250

-15.050

900.000

-10.950

-17.250

-18.150

1.000.000

-13.250

-20.250

-21.250

1.200.000

-17.850

-26.250

-27.450

1.400.000

-22.450

-32.250

-33.650

1.600.000

-27.050

-38.250

-39.850

1.800.000

-31.650

-44.250

-46.050

2.000.000

-36.250

-50.250

-52.250

2.500.000

-47.750

-65.250

-67.750

 

Die drei Ersparnis-Spalten zeigen die unterschiedlichen Einsparungspotenziale eines Vorziehens ins heurige Jahr.

Spalte „5x Einheitswert“ dürfte auf Immobilien mit unterdurchschnittlicher Wertentwicklung in den letzten Jahren zutreffen.

Spalte „15x Einheitswert“ zeigt in etwa den Fall einer in den 70er Jahren gebauten Wiener Eigentumswohnung, ohne thermische Sanierung, in guter Lage im 17. Bezirk.

 

 

Lohnt sich das?

Man hat die Wahl: 2.650 Euro weniger Steuerbelastung heute (vgl. Tabelle, Spalte „15x“) bei einer 400.000 Euro teuren Eigentumswohnung in Wien oder die Weitergabe in zB 20 Jahren (als Erbschaft) mit 2.650 Euro Mehrbelastung?

Selten bedacht, aber wichtig, entsprechen im Jahr 2035 zusätzlich gezahlte 2.650 Euro bei 2% Verzinsung heute einem Barwert von gerade noch 1.783 Euro. Bei 5% wären es gar nur 998 Euro. Lohnt es sich, dafür sein Vermögen frühzeitig aus der Hand zu geben?

 

Denn was passiert eigentlich bei einer vorgezogenen Schenkung?

Will man noch schnell vor Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes eine Schenkung innerhalb der Familie vornehmen, so gäbe es einiges zu bedenken:

 

1. Verschenke ich jetzt mein Vermögen, ist es weg aus meinem Zugriffsbereich. Allfällige Ausgaben im Alter (Sanierung des Hauses, Hausumbau-Treppenlift, Zweitwohnsitz im warmen Süden, 24h-Pflege, Jahreskarte Tennisplatz, etc.) sind dann an das Wohlwollen meiner Kinder oder an die laufende Pension gebunden.

Will man selbst in der Wohnung weiter wohnen, muss ein Wohnrecht vertraglich eingeräumt werden. Das senkt natürlich den Verkaufspreis und die Spielräume der Erben massiv bis zum Zeitpunkt des eigenen Ablebens. Und die Eltern haben letztlich keine Verfügungsmacht mehr über das Haus.

 

2. Oft werden Schenkungen als Schutz vor Pflegeregress durchgeführt. Aber: Schenkungen sind 10 Jahre lang anfechtbar. Auch wenn die Verwaltungspraxis bislang in den meisten Bundesländern kürzer war, kann sich das je nach Finanzlage wieder ändern. Und: Auch für Kinder besteht grundsätzlich eine Unterhaltspflicht für Ihre Eltern. Das heißt, sobald das Kind Einkommen bzw. Vermögen hat, kann es passieren, dass dann im Wege der Unterhaltspflicht dieses Vermögen erst wieder an den Staat fließt.

 

3. Bei Unternehmen muss wesentlich mehr berücksichtigt werden, um die günstigste Variante zu finden, etwa Erbrecht und Gesellschaftsrecht. Hier wird die Zukunftsbetrachtung erheblich schwieriger als bei rein privaten Vorgängen.

 

Achtung:

Außerdem verteilt sich die Wirkung der Grunderwerbsteuer in der neuen Form, wenn eine Immobilie an mehrere Erben oder Beschenkte weitergegeben wird. Denn durch die Progression, die bei jedem Übernehmer einzeln neu wirkt, würde in obigem Beispiel die Grunderwerbsteuer bei zwei Beschenkten nicht mehr insgesamt 2.650 Euro höher sein, sondern nur noch um 400 Euro (=je 200 Euro bei je 200.000 Euro Verkehrswert pro Übernehmer). Die „Ersparnis“ einer sofortigen Übertragung ist de facto keine mehr.

 

Die beispielhaften Berechnungen zeigen, dass insbesondere im unteren Bereich (bis zu 400.000 Euro) kein Grund zur Hektik besteht.

 

Gänzlich unbeantwortet ist bis dato jedoch die Frage, wer bei Umstellung des Systems die Verkehrswertfeststellung durchzuführen und vor allem, wer sie zu berappen hat. Denn selbst wenn für den „Kleingrundbesitzer“ Vorteile aus der neuen GrESt zu erwarten sind, ist die Verkehrswertfeststellung oft mit erheblichen Kosten verbunden, die allfällige Vorteile aufzehren könnten.

 

Fazit:

Wiegen sie genau ab, ob die Steuerersparnis den Aufwand wirklich rechtfertigt. Beträgt der Verkehrswert weniger als das 12-fache des Einheitswertes, sind in der Regel alle weiteren Überlegungen unnötig, hier gäbe es kaum Ersparnis. Außer es handelt sich um größere Immobilien.

Und das Aus-der-Hand-Geben von Eigentum hat auch Folgen, die einkalkuliert werden wollen.

 

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Tipp: Klar ist, dass jeder Einzelfall individuell berechnet, bewertet und beraten werden muss, wenn eine vernünftige Lösung erarbeitet werden soll. Rufen Sie uns einfach an: 01 / 493 13 99 oder schreiben Sie uns!


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by Dominik Stegmayer

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